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澳大利亚的房产市场

发布日期： 2011-12-17 | 阅读次数： 1390 | 文章来源：海外淘 | 所属国家：澳大利亚

        由vEZTG0R)于rQ^rla$t澳洲地ExVeyI$I广R1S\0}6o人1k}4&6Xl稀，居住环境优越，其%c#zI54^居住条pmOtIQRc件居世界领先地ExVeyI$I位。典型的Dh?a2sI[家gu7OVAyr居是TiUq3{mT三[*h6u~}R睡房i{&AE!^v独立%?jSP\y4砖瓦式花园住宅，即中_$i_^b66国?leU1rU9人1k}4&6Xl所S|!Kvm~j说的Dh?a2sI[花园洋房i{&AE!^v（HOUSE）。新]Dq#58Vi建的Dh?a2sI[房i{&AE!^v屋20％为\&ngAUn\高QGiLZB+n密度住房i{&AE!^v，包括居住小J\uPbYW(区和L$34KpxF公Yd4j~}sU寓房i{&AE!^v。每mB+[F)Ky个@@rAJ#Kg居住单8f6z}IE\元Lkw)qi6o都oocHiLt(配有zu|rt\ol冷热(Yw7O8Tp水、灶具、烤炉和L$34KpxF抽水马桶、沐浴等基本mddRxxWq起vji5@%ry居设施。澳洲约有zu|rt\ol70％以CacE^T!4上?vtBWk(@的Dh?a2sI[居民拥有zu|rt\ol自己的Dh?a2sI[住房i{&AE!^v，平foNkp70}均每mB+[F)Ky2.7人1k}4&6Xl拥有zu|rt\ol一jSG]BLpe套住宅，平foNkp70}均每mB+[F)Ky套住宅的Dh?a2sI[居住面积是TiUq3{mT187平foNkp70}方Ff?C0ynZ米。

       澳洲人1k}4&6Xl购屋主要FHvE$+O}为\&ngAUn\自住，也mCr^V)h9有zu|rt\ol的Dh?a2sI[是TiUq3{mT作为\&ngAUn\投资而购置的Dh?a2sI[。新]Dq#58Vi房i{&AE!^v的Dh?a2sI[价格较高QGiLZB+n，二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v便宜一jSG]BLpe些vKk]yn[V，所S|!Kvm~j以CacE^T!4购买二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v的Dh?a2sI[人1k}4&6Xl较多。他们购房i{&AE!^v的Dh?a2sI[资金是TiUq3{mT由vEZTG0R)储蓄、商业银行、房i{&AE!^v屋建筑协会xZzXFem7和L$34KpxF金融机&7w%lTw^构提U{!{coXk供的Dh?a2sI[。

       近几GLC2ubRc年7gPBn^p\澳大zFiOET)u利亚房i{&AE!^v地ExVeyI$I产市场比M|+iU|kH较活跃，价格总@PY\mpM{体呈逐步上?vtBWk(@升趋势。地ExVeyI$I区不VHLno!1~同2sX6j5^g，房i{&AE!^v价差别较大zFiOET)u。据了Xaq0@[oi解，影响住宅价格的Dh?a2sI[区素主要FHvE$+O}有zu|rt\ol：一jSG]BLpe是TiUq3{mT城市就lJFKnys\业的Dh?a2sI[机&7w%lTw^会xZzXFem7；二{Wr9F7nr是TiUq3{mT二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v市场活跃的Dh?a2sI[程度；三[*h6u~}R是TiUq3{mT政府的Dh?a2sI[住宅政策。

　　悉尼市是TiUq3{mT澳大zFiOET)u利亚经济、交1ROH2Wp|通jzrQz&CA、贸易和L$34KpxF文化_qNM~WU~的Dh?a2sI[中_$i_^b66心，有zu|rt\ol全_9+O)~qI国?leU1rU9最B6IL+Dj?大zFiOET)u的Dh?a2sI[海|nOp&q#e港，工MHO7fn1c业以CacE^T!4石油提U{!{coXk炼、机&7w%lTw^械制造、化_qNM~WU~学(AKdfN5?和L$34KpxF纺织为\&ngAUn\主，有zu|rt\ol发_uq!hAj)达hvwnFbG\的Dh?a2sI[铁路网和L$34KpxF公Yd4j~}sU路网与广R1S\0}6o大zFiOET)u内{vs3)Ex]地ExVeyI$I相连}~xZLA33。巨大zFiOET)u的Dh?a2sI[就lJFKnys\业机&7w%lTw^会xZzXFem7和L$34KpxF人1k}4&6Xl才lPIc]RFw市场吸引了Xaq0@[oi来a_2@Wk{C自世界各S)nu1o|~地ExVeyI$I和L$34KpxF国?leU1rU9内{vs3)Ex]其%c#zI54^他城市的Dh?a2sI[移民，悉尼市人1k}4&6Xl口8RY!z6EL目前?VE^rc+F已GY4JAGkR达hvwnFbG\到Ix&%TX?r400多万。随着iERXCqX?人1k}4&6Xl口8RY!z6EL的Dh?a2sI[增加z^hX_h|\，住房i{&AE!^v的Dh?a2sI[强劲需求，带动Ymtz{9Qs了Xaq0@[oi住宅市场价格的Dh?a2sI[攀升。近几GLC2ubRc年7gPBn^p\悉尼市住宅价格提U{!{coXk高QGiLZB+n了Xaq0@[oi将%hC(%xBs近30％。墨尔本mddRxxWq市的Dh?a2sI[繁华程度仅(GRBcQO*次68ra0IRI于rQ^rla$t悉尼市，住宅价格也mCr^V)h9提U{!{coXk高QGiLZB+n了Xaq0@[oi10％。首都oocHiLt(堪培拉清新]Dq#58Vi和L$34KpxF寂静的Dh?a2sI[环境适合年7gPBn^p\长r7Md]8Am人1k}4&6Xl养老XwjNJBR~居住；黄金海|nOp&q#e岸、布里}fytq|LH斯班j|4wtEcC市以CacE^T!4旅游度假为\&ngAUn\主，这Fk9Tcd1e些vKk]yn[V地ExVeyI$I区的Dh?a2sI[人1k}4&6Xl口8RY!z6EL相对DfUZO@d$稳定，住宅价格持续平foNkp70}稳。

　　二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v交1ROH2Wp|易在{2]fiOfP澳大zFiOET)u利亚非(lles0Y^常活跃，尤其%c#zI54^是TiUq3{mT悉尼和L$34KpxF墨尔本mddRxxWq市，平foNkp70}均每mB+[F)Ky户家gu7OVAyr庭每mB+[F)Ky2.8年7gPBn^p\搬一jSG]BLpe次68ra0IRI家gu7OVAyr，据说，除了Xaq0@[oi职业变动Ymtz{9Qs原因c_{v\xUL外8t4}?L0Oq*Fh)D|2，这Fk9Tcd1e是TiUq3{mT他们一jSG]BLpe种生活习惯和L$34KpxF传统，甚至看LL?]k$!x作是TiUq3{mT一jSG]BLpe种文化_qNM~WU~。事实上?vtBWk(@，很!5k{%hfj多澳大zFiOET)u利亚家gu7OVAyr庭是TiUq3{mT把$W3x*@u}房i{&AE!^v屋作为\&ngAUn\一jSG]BLpe种投资去YzBB*xVu交1ROH2Wp|易。移民的Dh?a2sI[不VHLno!1~断涌入5LF@z|bT，增大zFiOET)u了Xaq0@[oi住房i{&AE!^v需求。一jSG]BLpe般家gu7OVAyr庭如+4NE(A^%果需要FHvE$+O}住房i{&AE!^v，最B6IL+Dj?先考wvg(cwNJ虑到Ix&%TX?r市场选^Cq(MrJ2择二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v，再Cf!ecPi^考wvg(cwNJ虑新]Dq#58Vi建住宅。同2sX6j5^g时又7$CBs3\M由vEZTG0R)于rQ^rla$t市场上?vtBWk(@新]Dq#58Vi建的Dh?a2sI[公Yd4j~}sU寓住宅数量有zu|rt\ol限，二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v市场需求量会xZzXFem7更LNlF#*7I大zFiOET)u。如+4NE(A^%果政府的Dh?a2sI[住宅政策又7$CBs3\M是TiUq3{mT鼓励人1k}4&6Xl们投资和L$34KpxF消费，二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v市场就lJFKnys\会xZzXFem7更LNlF#*7I加z^hX_h|\活跃，房i{&AE!^v价自然会xZzXFem7不VHLno!1~断增长r7Md]8Am。
　　
一jSG]BLpe、房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业与开4x9bp?Nm发_uq!hAj)项目

　　在{2]fiOfP澳大zFiOET)u利亚，房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业只ki5NEoN1要FHvE$+O}具备相应rB+GCfKj的Dh?a2sI[注册资金，到Ix&%TX?r政府部门!!CYKdpC申请@Os}uoh!执照，登记后%W_itJtg即可ntqtjMVl成%6fTBtcV立%?jSP\y4。澳大zFiOET)u利亚政府没m4#Wk@(|有zu|rt\ol规定房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业必须])&{v^vB具有zu|rt\ol资质，但g}55#vC9是TiUq3{mT严格规定了Xaq0@[oi规划设计师、建筑师、营销策划师、房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介人1k}4&6Xl员必须])&{v^vB具有zu|rt\ol政府颁发_uq!hAj)的Dh?a2sI[资质证书6PU!x~e]才lPIc]RFw能4_j4!3bS执业。大zFiOET)u型房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业，从(ZmTl72q业人1k}4&6Xl员中_$i_^b66有zu|rt\ol设计师、建筑师、营销专家gu7OVAyr和L$34KpxF市场研究人1k}4&6Xl员，但g}55#vC9多数企业仅(GRBcQO*有zu|rt\ol几GLC2ubRc个@@rAJ#Kg财务专家gu7OVAyr，每mB+[F)Ky建一jSG]BLpe栋住宅请@Os}uoh!设计师设计，找建筑师征求意见Vh3)3BYZ，提U{!{coXk出8@BZM^1h施工MHO7fn1c方Ff?C0ynZ案，委托建筑师雇工MHO7fn1c人1k}4&6Xl施工MHO7fn1c，完全_9+O)~qI是TiUq3{mT一jSG]BLpe种合同2sX6j5^g关NGMr+!Lz系。

　　澳大zFiOET)u利亚的Dh?a2sI[土地ExVeyI$I分rWp#cM}j为\&ngAUn\国?leU1rU9有zu|rt\ol和L$34KpxF私有zu|rt\ol两)dkNtH[I种，任GCM!ql*l何企业和L$34KpxF个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl都oocHiLt(可ntqtjMVl通jzrQz&CA过htLsHyK4拍卖形式购买政府土地ExVeyI$I或fE\!vDIT私人1k}4&6Xl土地ExVeyI$I。房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业买地ExVeyI$I后%W_itJtg，建好R$y#XUXf房i{&AE!^v子卖出8@BZM^1h去YzBB*xVu或fE\!vDIT租出8@BZM^1h去YzBB*xVu，这Fk9Tcd1e种开4x9bp?Nm发_uq!hAj)形式多数建设的Dh?a2sI[是TiUq3{mT商业用iM?@eNR]房i{&AE!^v或fE\!vDIT其%c#zI54^它非(lles0Y^住宅用iM?@eNR]房i{&AE!^v（公Yd4j~}sU寓式住宅建造量很!5k{%hfj少npcqD[3~），一jSG]BLpe般由vEZTG0R)资金雄厚的Dh?a2sI[房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业承担。一jSG]BLpe般情况下%SmBM69{，从(ZmTl72q事住宅开4x9bp?Nm发_uq!hAj)的Dh?a2sI[房i{&AE!^v地ExVeyI$I产企业规模很!5k{%hfj小J\uPbYW(，几GLC2ubRc个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl，十Cagk?1qW几GLC2ubRc个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl，只ki5NEoN1建几GLC2ubRc栋房i{&AE!^v子十Cagk?1qW几GLC2ubRc栋房i{&AE!^v子。澳大zFiOET)u利亚地ExVeyI$I域广R1S\0}6o阔，建造的Dh?a2sI[绝大zFiOET)u多数为\&ngAUn\独立%?jSP\y4式住宅，建筑式样体现&%PxbSa0很!5k{%hfj强的Dh?a2sI[个@@rAJ#Kg性化_qNM~WU~。个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl到Ix&%TX?r市场上?vtBWk(@愿意购买的Dh?a2sI[是TiUq3{mT二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v，或fE\!vDIT居住，或fE\!vDIT重建。

　　在{2]fiOfP澳大zFiOET)u利亚建造一jSG]BLpe套住宅，只ki5NEoN1要FHvE$+O}符合政府的Dh?a2sI[有zu|rt\ol关NGMr+!Lz规定，整个@@rAJ#Kg过htLsHyK4程完全_9+O)~qI是TiUq3{mT一jSG]BLpe种个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl行为\&ngAUn\。个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl通jzrQz&CA常不VHLno!1~是TiUq3{mT到Ix&%TX?r市场上?vtBWk(@去YzBB*xVu买新]Dq#58Vi建的Dh?a2sI[住宅，而是TiUq3{mT首先购买土地ExVeyI$I，再Cf!ecPi^请@Os}uoh!开4x9bp?Nm发_uq!hAj)商建造，开4x9bp?Nm发_uq!hAj)商实际上?vtBWk(@更LNlF#*7I像是TiUq3{mT建造商。如+4NE(A^%果你4^4cpzy*打算购买一jSG]BLpe块土地ExVeyI$I，那w@$NtMSL么选^Cq(MrJ2择一jSG]BLpe套你4^4cpzy*所S|!Kvm~j需要FHvE$+O}的Dh?a2sI[样板房i{&AE!^v，请@Os}uoh!某一jSG]BLpe顾问公Yd4j~}sU司为\&ngAUn\你4^4cpzy*安排2q_jV^7%视察地ExVeyI$I盘ee\U)acm，以CacE^T!4确R+ml!~vc定你4^4cpzy*所S|!Kvm~j选^Cq(MrJ2择的Dh?a2sI[样板房i{&AE!^v适合建在{2]fiOfP哪块土地ExVeyI$I上?vtBWk(@，并PhfL6B+l区确R+ml!~vc定在{2]fiOfP哪块土地ExVeyI$I上?vtBWk(@建造房i{&AE!^v子是TiUq3{mT最B6IL+Dj?合算的Dh?a2sI[。澳大zFiOET)u利亚政府规定，购买土地ExVeyI$I必须])&{v^vB是TiUq3{mT自有zu|rt\ol资金或fE\!vDIT者合伙，不VHLno!1~能4_j4!3bS贷款。土地ExVeyI$I出8@BZM^1h售以CacE^T!4后%W_itJtg，政府收[C?z~Wgd取Z*ks(*yM地ExVeyI$I价税和L$34KpxF服务费，用iM?@eNR]于rQ^rla$t社区的Dh?a2sI[清洁、垃圾处@ojDkr3D理及hhyOjUMN上?vtBWk(@下%SmBM69{水道的Dh?a2sI[维修，负|(LXbl2%责开4x9bp?Nm发_uq!hAj)的Dh?a2sI[企业首先要FHvE$+O}将%hC(%xBs房i{&AE!^v屋的Dh?a2sI[设计图、施工MHO7fn1c图及hhyOjUMN其%c#zI54^有zu|rt\ol关NGMr+!Lz细则rB]A~aj#送在{2]fiOfP当9e3WHKhC地ExVeyI$I区政府批准。政府批准后%W_itJtg，立%?jSP\y4牌两)dkNtH[I周，征求邻居意见Vh3)3BYZ。之后%W_itJtg由vEZTG0R)个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl再Cf!ecPi^凭政府批准的Dh?a2sI[文件，获取Z*ks(*yM个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl选^Cq(MrJ2择的Dh?a2sI[财务机&7w%lTw^构的Dh?a2sI[贷款，用iM?@eNR]于rQ^rla$t建造房i{&AE!^v子。房i{&AE!^v子建好R$y#XUXf后%W_itJtg，由vEZTG0R)政府指派|7!3\?UU人1k}4&6Xl员验收[C?z~Wgd，合格后%W_itJtg交1ROH2Wp|付使用iM?@eNR]。个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl与开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业的Dh?a2sI[合同2sX6j5^g关NGMr+!Lz系结束。

二{Wr9F7nr、房i{&AE!^v地ExVeyI$I产金融体系与住房i{&AE!^v抵押贷款

　　澳大zFiOET)u利亚家gu7OVAyr庭无EA?NZn_&论是TiUq3{mT买房i{&AE!^v还q~P\%JNfYAq6xK~L是TiUq3{mT建房i{&AE!^v，大zFiOET)u多通jzrQz&CA过htLsHyK4抵押贷款，除了Xaq0@[oi人1k}4&6Xl们自有zu|rt\ol的Dh?a2sI[消费观念和L$34KpxF上?vtBWk(@面提U{!{coXk到Ix&%TX?r的Dh?a2sI[贷款利率较低、利息可ntqtjMVl以CacE^T!4折抵所S|!Kvm~j得ZZw+Z7QW税交1ROH2Wp|税基数优惠外8t4}?L0Oq*Fh)D|2，银行提U{!{coXk供的Dh?a2sI[贷款比M|+iU|kH例高QGiLZB+n，期限长r7Md]8Am，贷款方Ff?C0ynZ便也mCr^V)h9是TiUq3{mT很!5k{%hfj重要FHvE$+O}的Dh?a2sI[理由vEZTG0R)。

　　各S)nu1o|~地ExVeyI$I除了Xaq0@[oi一jSG]BLpe般商业银行提U{!{coXk供住房i{&AE!^v抵押贷款外8t4}?L0Oq*Fh)D|2，还q~P\%JNfYAq6xK~L有zu|rt\ol专门!!CYKdpC运用iM?@eNR]政府退休金和L$34KpxF其%c#zI54^它基金的Dh?a2sI[私人1k}4&6Xl财务公Yd4j~}sU司。退休金由vEZTG0R)政府每mB+[F)Ky月从(ZmTl72q各S)nu1o|~企业职员薪金中_$i_^b66，强行抽取Z*ks(*yM7％— 11％，一jSG]BLpe般由vEZTG0R)公Yd4j~}sU司老XwjNJBR~板支付，职员退休后%W_itJtg，还q~P\%JNfYAq6xK~L给Ig}]?^x$个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl。私人1k}4&6Xl财务公Yd4j~}sU司以CacE^T!4低于rQ^rla$t市场借贷的Dh?a2sI[价格从(ZmTl72q政府手里}fytq|LH拿l&hiFON8到Ix&%TX?r退休金，再Cf!ecPi^以CacE^T!4低于rQ^rla$t银行住宅抵押贷款利息0.5％— 1％的Dh?a2sI[利息贷给Ig}]?^x$购房i{&AE!^v者。这Fk9Tcd1e种方Ff?C0ynZ式运营市场很!5k{%hfj好R$y#XUXf。

　　澳大zFiOET)u利亚政府规定，首次68ra0IRI购房i{&AE!^v，抵押贷款最B6IL+Dj?多可ntqtjMVl贷到Ix&%TX?r房i{&AE!^v价的Dh?a2sI[95％（房i{&AE!^v价是TiUq3{mT由vEZTG0R)银行或fE\!vDIT财务公Yd4j~}sU司的Dh?a2sI[估价师估价），但g}55#vC9贷款额超过htLsHyK4房i{&AE!^v价的Dh?a2sI[80％的Dh?a2sI[，需按贷款额的Dh?a2sI[1％付贷款保险。第二{Wr9F7nr次68ra0IRI购房i{&AE!^v，抵押贷款可ntqtjMVl贷到Ix&%TX?r房i{&AE!^v价的Dh?a2sI[ 110％（包括律师费、印花税等），可ntqtjMVl以CacE^T!4将%hC(%xBs首次68ra0IRI购的Dh?a2sI[房i{&AE!^v再Cf!ecPi^抵押。抵押贷款还q~P\%JNfYAq6xK~L贷期限一jSG]BLpe般为\&ngAUn\20—25年7gPBn^p\。据了Xaq0@[oi解，一jSG]BLpe个@@rAJ#Kg中_$i_^b66等收[C?z~Wgd入5LF@z|bT家gu7OVAyr庭购买一jSG]BLpe套250—300平foNkp70}方Ff?C0ynZ米的Dh?a2sI[独立%?jSP\y4式住宅，每mB+[F)Ky周需支付本mddRxxWq息400澳元Lkw)qi6o左右，约占家gu7OVAyr庭年7gPBn^p\总@PY\mpM{收[C?z~Wgd入5LF@z|bT的Dh?a2sI[33％—40％。一jSG]BLpe个@@rAJ#Kg中_$i_^b66等收[C?z~Wgd入5LF@z|bT偏下%SmBM69{的Dh?a2sI[家gu7OVAyr庭，购房i{&AE!^v面积一jSG]BLpe般在{2]fiOfP100—200平foNkp70}方Ff?C0ynZ米左右，支付的Dh?a2sI[房i{&AE!^v款数额，约占家gu7OVAyr庭年7gPBn^p\总@PY\mpM{收[C?z~Wgd入5LF@z|bT的Dh?a2sI[30％—35％。

　　个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl申请@Os}uoh!建房i{&AE!^v贷款，与购房i{&AE!^v抵押贷款政策相同2sX6j5^g。但g}55#vC9在{2]fiOfP建房i{&AE!^v期间，银行贷出8@BZM^1h的Dh?a2sI[款额按施工MHO7fn1c进度分rWp#cM}j期支付，监督实施。

　　在{2]fiOfP抵押贷款期限内{vs3)Ex]，不VHLno!1~影响房i{&AE!^v屋买卖交1ROH2Wp|易，只ki5NEoN1要FHvE$+O}办KU+^1I[z理了Xaq0@[oi抵押物更LNlF#*7I换手续即可ntqtjMVl，甚至还q~P\%JNfYAq6xK~L可ntqtjMVl以CacE^T!4追加z^hX_h|\贷款数额。宽松的Dh?a2sI[住房i{&AE!^v金融政策，促进了Xaq0@[oi澳大zFiOET)u利亚住房i{&AE!^v市场的Dh?a2sI[活跃。
　　
三[*h6u~}R、房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介和L$34KpxF从(ZmTl72q业人1k}4&6Xl员

　　伴随着iERXCqX?房i{&AE!^v地ExVeyI$I产交1ROH2Wp|易的Dh?a2sI[频繁，澳大zFiOET)u利亚房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介活动Ymtz{9Qs非(lles0Y^常活跃。由vEZTG0R)于rQ^rla$t律师费、代J+RAU5ZV消费、中_$i_^b66介费等都oocHiLt(能4_j4!3bS抵交1ROH2Wp|一jSG]BLpe定的Dh?a2sI[所S|!Kvm~j得ZZw+Z7QW税，凡_%e80cuf是TiUq3{mT需要FHvE$+O}买卖。租赁或fE\!vDIT建造住房i{&AE!^v的Dh?a2sI[家gu7OVAyr庭和L$34KpxF个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl，没m4#Wk@(|有zu|rt\ol不VHLno!1~请@Os}uoh!中_$i_^b66介机&7w%lTw^构和L$34KpxF专业人1k}4&6Xl员帮助的Dh?a2sI[，据介绍，一jSG]BLpe些vKk]yn[V规模大zFiOET)u的Dh?a2sI[房i{&AE!^v地ExVeyI$I产开4x9bp?Nm发_uq!hAj)企业，20％的Dh?a2sI[房i{&AE!^v子自已GY4JAGkR卖，80％的Dh?a2sI[房i{&AE!^v子则rB]A~aj#通jzrQz&CA过htLsHyK4当9e3WHKhC地ExVeyI$I的Dh?a2sI[中_$i_^b66介机&7w%lTw^构卖。

　　澳大zFiOET)u利亚政府严格规定了Xaq0@[oi从(ZmTl72q事房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介活动Ymtz{9Qs的Dh?a2sI[专业人1k}4&6Xl员的Dh?a2sI[资质审批，其%c#zI54^中_$i_^b66包括律师、咨询人1k}4&6Xl员、代J+RAU5ZV理人1k}4&6Xl、经纪人1k}4&6Xl等。从(ZmTl72q事房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介活动Ymtz{9Qs的Dh?a2sI[专业人1k}4&6Xl员，必须])&{v^vB具有zu|rt\ol一jSG]BLpe定的Dh?a2sI[学(AKdfN5?历，相应rB+GCfKj几GLC2ubRc年7gPBn^p\的Dh?a2sI[实践经历，考wvg(cwNJ试合格颁发_uq!hAj)资质证书6PU!x~e]，经注册登记后%W_itJtg方Ff?C0ynZ能4_j4!3bS执业。房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构必须])&{v^vB持有zu|rt\ol政府审批的Dh?a2sI[执照，公Yd4j~}sU司老XwjNJBR~板也mCr^V)h9需要FHvE$+O}有zu|rt\ol政府颁发_uq!hAj)的Dh?a2sI[资质证书6PU!x~e]，以CacE^T!4保障中_$i_^b66介服务的Dh?a2sI[质量和L$34KpxF信pMsTInhA誉。澳大zFiOET)u利亚政府还q~P\%JNfYAq6xK~L规定了Xaq0@[oi严格的Dh?a2sI[惩罚制度。在{2]fiOfP房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介活动Ymtz{9Qs中_$i_^b66，如+4NE(A^%发_uq!hAj)现&%PxbSa0有zu|rt\ol“黑箱操作”行为\&ngAUn\，一jSG]BLpe旦查实，最B6IL+Dj?高QGiLZB+n罚款25万澳元Lkw)qi6o，最B6IL+Dj?长r7Md]8Am坐10年7gPBn^p\牢。

　　开4x9bp?Nm发_uq!hAj)公Yd4j~}sU司或fE\!vDIT个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl委托房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构卖房i{&AE!^v，一jSG]BLpe般支付房i{&AE!^v价2％—3％的Dh?a2sI[佣金（不VHLno!1~包括广R1S\0}6o告费）。房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构可ntqtjMVl以CacE^T!4将%hC(%xBs几GLC2ubRc家gu7OVAyr开4x9bp?Nm发_uq!hAj)公Yd4j~}sU司或fE\!vDIT众多私人1k}4&6Xl客户的Dh?a2sI[待售房i{&AE!^v屋一jSG]BLpe起vji5@%ry登广R1S\0}6o告，费用iM?@eNR]由vEZTG0R)开4x9bp?Nm发_uq!hAj)商或fE\!vDIT私人1k}4&6Xl客户共同2sX6j5^g支付。房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构一jSG]BLpe般不VHLno!1~从(ZmTl72q事房i{&AE!^v屋吞吐的Dh?a2sI[经营活动Ymtz{9Qs。如+4NE(A^%果客户委托中_$i_^b66介机&7w%lTw^构做D8W%tdVQ住房i{&AE!^v抵押贷款业务，每mB+[F)Ky贷款10万澳元Lkw)qi6o收[C?z~Wgd500澳JD代J+RAU5ZV理费。

　　以CacE^T!4墨尔本mddRxxWq市A公Yd4j~}sU司为\&ngAUn\例，客户委托该8nwJpo$p公Yd4j~}sU司代J+RAU5ZV理销售，先要FHvE$+O}签订委托售房i{&AE!^v合。私人1k}4&6Xl客户的Dh?a2sI[住宅一jSG]BLpe般要FHvE$+O}求60—90天8S!B0HO*卖出8@BZM^1h去YzBB*xVu，开4x9bp?Nm发_uq!hAj)公Yd4j~}sU司要FHvE$+O}求不VHLno!1~超过htLsHyK4一jSG]BLpe年7gPBn^p\时间卖出8@BZM^1h去YzBB*xVu，A公Yd4j~}sU司按房i{&AE!^v价的Dh?a2sI[2％—3％收[C?z~Wgd取Z*ks(*yM佣金。在{2]fiOfP代J+RAU5ZV理销售中_$i_^b66，A公Yd4j~}sU司雇佣了Xaq0@[oi几GLC2ubRc十Cagk?1qW名p6)L*$~[房i{&AE!^v地ExVeyI$I产经纪人1k}4&6Xl，并PhfL6B+l为\&ngAUn\他们提U{!{coXk供办KU+^1I[z公Yd4j~}sU用iM?@eNR]房i{&AE!^v和L$34KpxF一jSG]BLpe切办KU+^1I[z公Yd4j~}sU设备，以CacE^T!4及hhyOjUMN支付通jzrQz&CA讯和L$34KpxF其%c#zI54^它办KU+^1I[z公Yd4j~}sU费用iM?@eNR]。房i{&AE!^v地ExVeyI$I产经纪人1k}4&6Xl可ntqtjMVl以CacE^T!4A公Yd4j~}sU司的Dh?a2sI[名p6)L*$~[义接4m}qRtuq受客户的Dh?a2sI[委托，公Yd4j~}sU司老XwjNJBR~板每mB+[F)Ky周还q~P\%JNfYAq6xK~L垫付给Ig}]?^x$每mB+[F)Ky人1k}4&6Xl400澳元Lkw)qi6o。交1ROH2Wp|易成%6fTBtcV功后%W_itJtg，佣金的Dh?a2sI[45％归个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl，55％交1ROH2Wp|给Ig}]?^x$老XwjNJBR~板，归个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl的Dh?a2sI[45％佣金中_$i_^b66，要FHvE$+O}扣除每mB+[F)Ky周由vEZTG0R)老XwjNJBR~板垫付的Dh?a2sI[400 澳元Lkw)qi6o。如+4NE(A^%果售房i{&AE!^v代J+RAU5ZV理工MHO7fn1c作是TiUq3{mT由vEZTG0R)不VHLno!1~同2sX6j5^g经纪人1k}4&6Xl共同2sX6j5^g完成%6fTBtcV的Dh?a2sI[，那w@$NtMSL么，在{2]fiOfP45％归个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl的Dh?a2sI[佣金中_$i_^b66，其%c#zI54^中_$i_^b66接4m}qRtuq受代J+RAU5ZV理的Dh?a2sI[人1k}4&6Xl分rWp#cM}j得ZZw+Z7QW18个@@rAJ#Kg百CoPRlm^%分rWp#cM}j点1zwm|#Vy，作具体事务的Dh?a2sI[人1k}4&6Xl分rWp#cM}j得ZZw+Z7QW9个@@rAJ#Kg百CoPRlm^%分rWp#cM}j点1zwm|#Vy，谁最B6IL+Dj?后%W_itJtg把$W3x*@u}房i{&AE!^v子卖出8@BZM^1h去YzBB*xVu的Dh?a2sI[人1k}4&6Xl分rWp#cM}j得ZZw+Z7QW18个@@rAJ#Kg百CoPRlm^%分rWp#cM}j点1zwm|#Vy。A公Yd4j~}sU司自己拥村300栋住宅出8@BZM^1h租，靠PEEa\eMT收[C?z~Wgd7％的Dh?a2sI[管理费维持本mddRxxWq公Yd4j~}sU司的Dh?a2sI[成%6fTBtcV本mddRxxWq，佣金是TiUq3{mT公Yd4j~}sU司的Dh?a2sI[利润。据了Xaq0@[oi解，房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构代J+RAU5ZV卖的Dh?a2sI[房i{&AE!^v屋，在{2]fiOfP约定的Dh?a2sI[时间内{vs3)Ex]一jSG]BLpe般都oocHiLt(能4_j4!3bS卖出8@BZM^1h去YzBB*xVu，除非(lles0Y^是TiUq3{mT房i{&AE!^v子本mddRxxWq身q5oRd)dz有zu|rt\ol问题或fE\!vDIT者房i{&AE!^v子的Dh?a2sI[价位明显不VHLno!1~合理。住宅出8@BZM^1h售的Dh?a2sI[方Ff?C0ynZ式是TiUq3{mT70％通jzrQz&CA过htLsHyK4拍卖，30％通jzrQz&CA过htLsHyK4讨价还q~P\%JNfYAq6xK~L价实。澳大zFiOET)u利亚房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构基本mddRxxWq都oocHiLt(像A公Yd4j~}sU司一jSG]BLpe样运作，差别只ki5NEoN1是TiUq3{mT公Yd4j~}sU司的Dh?a2sI[规模不VHLno!1~同2sX6j5^g。澳大zFiOET)u利亚规定，房i{&AE!^v地ExVeyI$I产经纪中_$i_^b66介人1k}4&6Xl员必须])&{v^vB在{2]fiOfP某一jSG]BLpe家gu7OVAyr中_$i_^b66介公Yd4j~}sU司谋职，不VHLno!1~能4_j4!3bS单8f6z}IE\独以CacE^T!4个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl身q5oRd)dz份承揽业务。

　　澳大zFiOET)u利亚房i{&AE!^v地ExVeyI$I产中_$i_^b66介机&7w%lTw^构是TiUq3{mT在{2]fiOfP房i{&AE!^v地ExVeyI$I产交1ROH2Wp|易活动Ymtz{9Qs中_$i_^b66通jzrQz&CA过htLsHyK4为\&ngAUn\客户周到Ix&%TX?r、多方Ff?C0ynZ位的Dh?a2sI[服务而生存、通jzrQz&CA过htLsHyK4竞争而不VHLno!1~断发_uq!hAj)展的Dh?a2sI[。因c_{v\xUL为\&ngAUn\个@@rAJ#Kg人1k}4&6Xl买房i{&AE!^v或fE\!vDIT建房i{&AE!^v过htLsHyK4程中_$i_^b66，都oocHiLt(需要FHvE$+O}找律师、顾问公Yd4j~}sU司、经纪人1k}4&6Xl和L$34KpxF财务公Yd4j~}sU司。律师负|(LXbl2%责文件和L$34KpxF监督整个@@rAJ#Kg购房i{&AE!^v或fE\!vDIT建房i{&AE!^v过htLsHyK4程；顾问公Yd4j~}sU司提U{!{coXk供测算、验证、察看LL?]k$!x土地ExVeyI$I、解决邻里}fytq|LH关NGMr+!Lz系等咨询代J+RAU5ZV理服务；经纪人1k}4&6Xl帮助寻找房i{&AE!^v源，讨价还q~P\%JNfYAq6xK~L价；财力公Yd4j~}sU司解决做D8W%tdVQ好R$y#XUXf抵押贷款。

买房i{&AE!^v

　　如+4NE(A^%果你4^4cpzy*需要FHvE$+O}买房i{&AE!^v，你4^4cpzy*可ntqtjMVl通jzrQz&CA过htLsHyK4报纸中_$i_^b66的Dh?a2sI[广R1S\0}6o告或fE\!vDIT房i{&AE!^v地ExVeyI$I产经纪人1k}4&6Xl(他们在{2]fiOfP大zFiOET)u多数住宅区设有zu|rt\ol办KU+^1I[z公Yd4j~}sU室)了Xaq0@[oi解到Ix&%TX?r有zu|rt\ol些vKk]yn[V什么房i{&AE!^v屋供出8@BZM^1h售，在{2]fiOfP悉尼一jSG]BLpe般单8f6z}IE\元Lkw)qi6o房i{&AE!^v约150,000-250,000澳元Lkw)qi6o，一jSG]BLpe般别墅约200,000-400,000澳元Lkw)qi6o。

　　澳大zFiOET)u利亚不VHLno!1~管是TiUq3{mT新]Dq#58Vi房i{&AE!^v还q~P\%JNfYAq6xK~L是TiUq3{mT二{Wr9F7nr手房i{&AE!^v，一jSG]BLpe般都oocHiLt(装修齐全_9+O)~qI，购房i{&AE!^v人1k}4&6Xl基本mddRxxWq不VHLno!1~必再Cf!ecPi^额外8t4}?L0Oq*Fh)D|2开4x9bp?Nm支。通jzrQz&CA常人1k}4&6Xl们通jzrQz&CA过htLsHyK4银行提U{!{coXk供的Dh?a2sI[贷款购房i{&AE!^v，贷款金额可ntqtjMVl高QGiLZB+n达hvwnFbG\整个@@rAJ#Kg房i{&AE!^v价的Dh?a2sI[95%，贷款期限可ntqtjMVl高QGiLZB+n达hvwnFbG\25年7gPBn^p\，贷款的Dh?a2sI[利息通jzrQz&CA常在{2]fiOfP5％至9％之间，但g}55#vC9须])&{v^vB有zu|rt\ol固定的Dh?a2sI[收[C?z~Wgd入5LF@z|bT证明。

　　联邦政府为\&ngAUn\首次68ra0IRI购房i{&AE!^v者制定了Xaq0@[oi优惠政策，并PhfL6B+l拨款给Ig}]?^x$州和L$34KpxF地ExVeyI$I区政府，以CacE^T!4帮助贫苦居民购房i{&AE!^v。例如+4NE(A^%联邦与各S)nu1o|~州1989年7gPBn^p\度签署了Xaq0@[oi一jSG]BLpe项协议，规定每mB+[F)Ky年7gPBn^p\至少npcqD[3~提U{!{coXk供10.28亿澳元Lkw)qi6o的Dh?a2sI[房i{&AE!^v屋经费。协议还q~P\%JNfYAq6xK~L规定对DfUZO@d$土著居民、领取Z*ks(*yM养老XwjNJBR~金者的Dh?a2sI[住房i{&AE!^v、应rB+GCfKj急住房i{&AE!^v等提U{!{coXk供特殊帮助。

家gu7OVAyr具

　　在{2]fiOfP澳大zFiOET)u利亚买家gu7OVAyr具主要FHvE$+O}通jzrQz&CA过htLsHyK4两)dkNtH[I条pmOtIQRc途径，购买新]Dq#58Vi家gu7OVAyr具和L$34KpxF购买旧家gu7OVAyr具，新]Dq#58Vi家gu7OVAyr具的Dh?a2sI[价格差异较大zFiOET)u，从(ZmTl72q50澳元Lkw)qi6o到Ix&%TX?r5万澳元Lkw)qi6o不VHLno!1~等，旧家gu7OVAyr具的Dh?a2sI[很!5k{%hfj多卖主是TiUq3{mT因c_{v\xUL为\&ngAUn\要FHvE$+O}离开4x9bp?Nm澳大zFiOET)u利亚或fE\!vDIT搬家gu7OVAyr至外8t4}?L0Oq*Fh)D|2地ExVeyI$I而出8@BZM^1h售这Fk9Tcd1e些vKk]yn[V家gu7OVAyr具的Dh?a2sI[，所S|!Kvm~j以CacE^T!4一jSG]BLpe般价格比M|+iU|kH较低，很!5k{%hfj多家gu7OVAyr具的Dh?a2sI[质量也mCr^V)h9非(lles0Y^常好R$y#XUXf的Dh?a2sI[。

　　澳大zFiOET)u利亚海|nOp&q#e关NGMr+!Lz允许新]Dq#58Vi移民带各S)nu1o|~种家gu7OVAyr具和L$34KpxF家gu7OVAyr电Eciq@4G~免IshgaNM*税入5LF@z|bT境，前?VE^rc+F提U{!{coXk是TiUq3{mT这Fk9Tcd1e些vKk]yn[V家gu7OVAyr具和L$34KpxF家gu7OVAyr电Eciq@4G~不VHLno!1~是TiUq3{mT新]Dq#58Vi的Dh?a2sI[，可ntqtjMVl以CacE^T!4提U{!{coXk供一jSG]BLpe年7gPBn^p\以CacE^T!4前?VE^rc+F的Dh?a2sI[发_uq!hAj)票作证明，从(ZmTl72q中_$i_^b66国?leU1rU9用iM?@eNR]集装箱海|nOp&q#e运一jSG]BLpe些vKk]yn[V名p6)L*$~[贵家gu7OVAyr具和L$34KpxF家gu7OVAyr电Eciq@4G~到Ix&%TX?r澳大zFiOET)u利亚使用iM?@eNR]，在{2]fiOfP经济上?vtBWk(@是TiUq3{mT值得ZZw+Z7QW新]Dq#58Vi移民考wvg(cwNJ虑的Dh?a2sI[。但g}55#vC9生活比M|+iU|kH较随意者，可ntqtjMVl选^Cq(MrJ2择在{2]fiOfP当9e3WHKhC地ExVeyI$I购买旧家gu7OVAyr具，这Fk9Tcd1e些vKk]yn[V家gu7OVAyr具的Dh?a2sI[价格很!5k{%hfj低，很!5k{%hfj多家gu7OVAyr具还q~P\%JNfYAq6xK~L非(lles0Y^常好R$y#XUXf。

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